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合肥楼市调研:房价已陷入阴跌中!

前言

最近正值会议召开,宏观政策的信号比较多,恰巧我选择在这个期间出去调研了,2017 年我写的最多的就是各种宏观经济政策分析,没有到具体城市,所以 2018 年,我会弥补这个不足,多跟市场接触,多去一线调研,因为宏观的走向其实已经很明确了,就是要通过三年的时间去杠杆,从 2018-2020 年,为什么是三年,而不是一年?三年,就意味着是一个缓慢的过程,也许对于短期积累过多泡沫的城市而言,阴跌是一种化解泡沫的最好选择,以时间换空间,不至于伤筋动骨,只是磨破点皮肉。当然,这只是最理想的状态!像燕郊就以急跌暴跌的方式进行着!

合肥是我这次出门实地调研的第一站,主要是我跟合肥当地最大开发商文一地产有点摩擦,对方非要热情的邀请我到合肥出庭跑一趟,刚好我以前也没有去过,而合肥 2016 年房价涨幅全国第一的名声又早已在外,不去看看,总觉遗憾。在此要特别感谢合肥公众号 " 霸都楼市 " 的朋友对我本次合肥之行的支持。

2016 年的合肥楼市涨幅全国第一,可谓赚足了眼球,然而严厉的调控,到 2017 年迎来了市场冰冻,2017 年合肥新房成交量同比下跌 73.78%,坐了一场过山车。

开发商面临的是高地价带来的苦果,为了回笼资金,甚至不惜贴着成本卖,而随着供给量的增加、需求量的减少,市场供过于求的压力,已开始倒逼某些房企低价开盘跑量。

滨湖新区中介告诉樱桃大房子,整个合肥市场的二手房以一种阴跌的方式,持续降价一年了,炒作最厉害的滨湖新区已经普跌 15%左右。

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高地价带来的销售压力

合肥传统上包括 4 个市辖区,即庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区,4 个县,长丰、肥东、肥西、庐江;1 个县级市,巢湖。

但现在流行行政区细分,所以变成了多个小区,如下图链家的二手房区分布图,最热门的就是滨湖新区、政务区、高新区、经开区,还有肥西和庐江、巢湖图上没有显示。

因为 3 月 1 日的庭审在瑶海区,所以我落脚合肥的地方就选在了瑶海区,但时间宝贵,开庭我没到场,去周边踩了踩盘,否则瑶海区那么不受合肥人待见,我也不会去那看盘,瑶海区那破旧程度,显然拉低了合肥高房价的水平。

我刚下车到达文一名门广场的位置,一位大妈就上来问我是不是来看房的,她可以带我去看房,每带一位有效客户,她说可以多得 10 块钱,他们这类业务员不在少数,主要还是市场行情不太好啊,不过据他们说春节因为返乡行情,比平常还是有所好转,初七那一天十几个业务员带了 42 个客户。寒风瑟瑟中,各取所需吧,我上午配合他们看了五个盘。

1、文一云溪湾,看房的人大概有十多个,均价 1.25 万元 / 平米,以三房改善居多,98 平米的总价在 122 万元左右,拿地的楼面价就到了 11490 元 / 平米,售楼员说卖这个价根本没钱赚。

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