东莞楼市隐忧:新房亏本卖 土地遭疯抢

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东莞楼市隐忧:新房亏本卖 土地遭疯抢

5月17日,融创推出位于东莞黄江镇公园首府的洋房产品,东莞市发改局官网显示,该楼盘8号住宅楼135套住宅产品进行价格备案调整,从2018年11月份首次备案时的3.20万元/平方米,调整至2.52万元/平方米,下调约0.67万元/平方米,下调幅度约20.1%。

这个项目拿地高达19.5亿元,折合楼面价约2.04万元/平方米,融创于2016年9月以溢价率689%拿下。2018年9月,融创推出该项目一期公寓产品,销售均价约为2.40万元/平方米。

按照拿地时的楼面价格成本,融创公园首府如以备案均价2.52万元/平方米出售,必然导致亏损状况。公开数据显示,融创公园首府所在的黄江镇,近半年来洋房产品的网签价格为1.89万元/平方米,很显然融创项目售价依然处于高位。

黄江镇、凤岗镇以及松山湖片区,是东莞与深圳接壤的片区,价格相比较于其他片区要高,且半数以上的购房者为深圳客户。

随着调控持续深入,尽管东莞房价依然处于历史新高,但购房者的入市热情开始减弱。合富研究院统计数据显示,今年4月份东莞全市一手住宅合计成交3947套,成交套数环比微跌4%,同比则上涨了21%;4月份一手住宅成交均价为1.90万元/平方米,环比持平,同比上涨了13%。

数据依然较为稳定,但在一线市场中,价格下调成为主流,“五一”假期后十多个楼盘开始“割肉”促销。乐有家研究中心数据显示,2017年在东莞买房的人中有57.3%都来自深圳,直到2018年,深圳购房客占比仍为41.5%,2019年这一数据继续下降。

退潮的客户需求,与集中上市的供应,打破了供需平衡关系。东莞中原战略研究中心不完全统计显示,5月东莞楼市将有超23个项目蓄势待发,推货量合计超3000套。因此新开、加推楼盘如想“大步快跑”,合理定价成为关键。

如果新房是“面包”,土地是“面粉”,东莞楼市受调控政策影响,面包有点不好卖,但所有的地产商仍然在抢面粉,重复着当年融创的路径。融创2016年进入东莞,当年连续拿下三宗地块,几乎都是高溢价“地王”。

仅在5月,东莞已成功出让5宗商住土地,并几乎均被“提前锁定”。截止到5月21日,2019年东莞已合计出让商住土地9宗,合计建筑面积约为93.74万平方米,成交出让价约为98.21亿元。东莞市2019年度国有建设用地供应计划显示,全年计划供应商服、住宅用地合计300.75万平方米,共14宗商服用地和51宗住宅用地。

东莞土地市场升温现象显著,而二级市场却不容乐观,普遍低于市场预期的打折处理,或许是东莞楼市的一场隐形“泡沫”。早在2007年,东莞楼市就曾诞生了多宗高价地块,但真正能盈利的屈指可数,最终导致这些高价地被转让或亏本打折出售,甚至出现多年后仍然在售的现象。

又譬如2016年7月,碧桂园拍下的莞城区运河东地块,一年后为碧桂园东江月正式开盘,楼面地价1.26万元/平方米,入市销售均价为2.26万元/平方米,但在当时销售情况显露成交均价低于预期,并最终在保本线上徘徊出售。如今,东莞土拍狂热下显露的市场下行现实,也在一定程度上透露着一些讯息——“深圳客户正在退潮,本地购房者难以支撑房价”。以往东莞房价快速上涨的背后,都难免有不少因素在于深圳客户的投资购买驱动,而若深圳客户退去,东莞楼市开始变为本地市场时,这类市场高价地面临着亏本出售的局面。

公开数据显示,近年来东莞房地产市场总成交量也在逐步呈现下降态势。2017年东莞住宅成交49803套,同比下滑37%;2018年东莞住宅成交44429套,同比继续下滑28%。截止目前,东莞2019年第一季度住宅共成交8096套,相较去年一季度成交的8986套,同比下滑0.09%。

“限购”、“限外”、“限贷”政策影响下,高价地开发商难以设置高定价赚取利润,只能勉强依靠区域的均价水平来进行定价回本,这也在一定程度上造成了如今东莞房价趋于平稳,短时间内难以有所浮动。

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