住宅拆迁补偿款,是否与《买卖合同》有关?

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住宅拆迁补偿款,是否与《买卖合同》有关?

【万典律师】

农村宅基地住房,是不动产的一种。而宅基地所有人,其享有的权益包括:宅基地占地范围内,集体土地使用权和地上的房屋所有权。商品房,可以自由流转,但宅基地的土地性质,为集体所有权,其一般,只能在本集体经济组织成员内部流转。

农村宅基地住宅,在拆迁中,对其的补偿是否正常、合理,主要看《买卖合同》是否合法与有效。

一、对宅基地住房《买卖合同》的效力,如何认定?

在《土地管理法》中,第六十三条规定了:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;”

宅基地住房,不能向非本集体成员的第三人转让及出售。即,购买后,不能合法转让过户。

(一)认定有效:对于买卖双方,均为同一集体经济组织的成员,可认定合同有效。

(二)认定无效:对将房屋出售给、本集体经济组织以外的人员,未经有关组织、部门批准,合同应作无效处理。

(三)是否“有效”:对于《买卖合同》已履行、买受人长期实际居住使用的,对合同效力的认定,需视案件具体,综合分析。

二、拆迁中,如何处理对《买卖合同》效力的不同认定?

(一)《买卖合同》有效,其存在两种情形:

1、房屋已过户:由买受人,取得拆迁补偿款。

2、房屋未过户:

买受人,可选择其一:

(1)解除合同;

(2)主张所购房屋产权消灭的对价:拆迁补偿款。

(二)《买卖合同》无效:

1、返还购房款:

买受人,应将房屋原状返还与出卖人,出卖人,则应将收取的购房款返还与买受人。

2、对房屋添附行为的价值,进行补偿:

这种情况,常是买受人,在购买房屋后,在居住使用的期间,已经对房屋及院落、进行了装修及翻(扩)建行为。则此添附部分的所有权,为买受人。

对其的处理,常为:买受人,将原物及添附,一并返还及给付与出卖人,而出卖人,则需将添附价值,补偿与买受人。

3、按过错赔偿损失:

常为,买卖双方,明知、或应当知晓,国家法律法规及政策、不允许农村集体土地流转而出卖,双方,应当就合同无效、承担一定的过错责任。

4、拆迁时,适当补偿:

在拆迁时,买受人,并非合法的产权人,其无法得到,对产权进行的拆迁补偿。

但若因,出卖人,因房屋涨价、拆迁补偿等原因,主张《买卖合同》无效,且要求买受人,返还房屋或拆迁补偿款的,买受人,则可从补偿利益中,分得部分。买受人,可考虑实际情况,合理确定过错大小,扩大信赖利益范围。

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