房地产土增税怎么计算?仅有20%的人知道并且算对了

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房地产土增税怎么计算?仅有20%的人知道并且算对了

土地增值税的计算:

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额,转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额

(1)取得土地使用权所支付的金额

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

(2)房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用,但在计算土地增值税时,房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除,应分别按以下两种情况扣除:

①财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为:

允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

②财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为:

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

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