人民文旅地产 | 农文旅康之类的项目 前期策划才是真正的核心

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人民文旅地产 | 农文旅康之类的项目 前期策划才是真正的核心

农康旅项目的核心是产业带动,不是炒地皮,不能本末倒置。

有些开发商为了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似田园综合体的概念,其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露,政府生厌,开发商可能也拿不到后续的土地。

当然也有另外一种情形,企业被政府的“优待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特产主题,就规划了相关特色小镇,并以优惠政策招商引资,这种情形下,企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性,如果投资者没有深入分析,一冲动就进去干,很容易被套牢。

5、盲目选址

农康旅项目投资过热,会导致一些人丧失正常的理性判断,在抢地大战中,盲目拿下一些其实并不合适的用地。

有些地块生态环境的确不错,看上去很美,却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产,其核心是发展产业,选址不能像旅游地产那么随意。

二、农旅项目的选址

农旅项目的选址,有两种理想的情形:

一是位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,这是农旅项目的首选;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。

三、如何才能活下去?

1、大策略看市场

农康旅项目之所以这么热,是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感,闻风而动,无可厚非。但过多关注政策,有时也容易迷失,何况政策的连续性并不可靠。政策风口效应一旦消失,风口上的猪就会摔得很惨。经营企业的根本,还是要回到市场这个基本面上来。小策略看政策,大策略看市场。必须抓住真风口、真行情,莫把流星当恒星。

2、必须先找魂

先有策划后有规划。策划的第一步就是定位,包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。

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