2019年100万元房子,5年后“升值”还是“贬值”?专家分析完有数

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2019年100万元房子,5年后“升值”还是“贬值”?专家分析完有数

2019年100万元房子,5年后“升值”还是“贬值”?专家这样说透了。

在房地产发展的路上,炒房与刚需是一对矛盾体,刚需占据市场大部分比例,属于最需要、必须解决的住房群体,炒房者混杂其中,谁是刚需谁是炒房者往往难以区分。在过去的20年里,一方面商品房受到追捧,房价上涨成为了必然的结果,需求影响价格这是市场规律。

另一方面,由于房地产的特殊性,能带动当地经济的快速发展,这也是不争的事实,土地价格水涨船高,也直接导致建房成本上升,二者结合之后,我们就见到了房价上涨的一二十年。

除了刚需与炒房的特殊关系之外,房地产行业里还有一对“欢喜冤家”,房价上涨和房地产调控,房子是用来居住的,刚需始终是国家保障的对象,在各项政策措施中,刚需一直受到关照,例如刚需首套房的首付款比例很低,刚需首套房按揭贷款利率较低等。炒房者一直是被抑制的对象,特别是每当房价过热的事情,必然会提出抑制炒房,平稳房地产市场和房价的调控需求。

我们知道,买房投资最关键、也是必备的市场因素是房价的快速上涨,只要房价处于快速上涨期,那么买房就是增值的。而当房价进入平稳期之后,买房赚钱或许就成为了一种奢望,今天买一套房子100万元,过了3年之后,这套房子才涨到101万元,连银行的定期存款都超越不了,更何谈房子增值。那么,现如今,如果有100万元“房产”和“存款”,到2025年值多少钱?看完分析我不淡定!该买房还是该存钱,5年后哪个升值多,我们需要从以下几个方面看待。

第一,从房地产政策导向,看房地产发展方向。

进入2019年,经历了楼市第一个小阳春之后,各种声音不断,有的认为房价即将上涨,有的认为房价依然处在回落状态。在这个时候,住建部和新华社等纷纷发声,再次传递了房住不炒不松懈的发展基调,一再指出“稳健发展”的思想。这是各方声音对房地产和房价的基本定位,我们可以总结为,今后房价,平稳也是大趋势。从1-7月份的房价数据表明,越来越多城市房价进一步趋于稳定。

房价涨跌如何呢,我们从两个比较权威的研究机构分析:中科院认为,2019年我国平均房价上涨6.7%左右,销售价格维持在9272元/平米。房价总体保持平稳发展态势。社科院认为,2019年商品房销售均价在9206元。房价比起2018年涨幅7.6%。同样指出全国房价总体保持平稳发展态势。

【计算】如果现在有100万元,拿来买房的话,在5年之后会升值多少呢?根据历年以来的房价上浮数据,未来房价涨幅维持在6%-7.6%之间算合理水平。把两院的房价涨幅作为基本依据,根据中科院和社科院的数据,现在100万元房产,到2024年-2025年分别升值到138万元和144万元。

第二、看货币增值速度M2情况,银行定期存款情况。

根据现阶段的存款利率,2019年定期存款利率分别1年定期1.5%,2年定期2.1%,3年定期是2.75%,5年定期存款利率最高在4%-4.5%,只有个别银行5年定期存款的利率可以达到4.5%水平。

【计算】如果手上有100万元现金,没有选择买房子,而拿去存在银行,来一个5年的定期存款的话,5年之后升值多少?我们按照最高利率算:100(1+4.5%)∧5=124.6万元。

100万元在银行定期存款,到5年之后,利息大约是24.6万元,看起来很不错的收益了,不过仍然需要考虑一个问题,那就是M2的增长速度,按照以往的经验M2增长依然可能略高于GDP速度,所以货币购买力可能会稍有降低,由于没有公开的相关数据,这里就暂且不计算这部分了,忽略掉。

别急,该买房还是该存钱,仅仅数字计算是不够的的,还需要考虑1个关键因素,那就是房价涨跌因城市而异。

(第一次买房,加入上边圈子,避开买房各种坑!)

第三、从具体城市来看,适合买房还是存钱。

买房还是存钱,还要因城市而异,如果你所在城市在一线城市和重要的二线核心城市,那么仍然是可以买房的,至少在这些城市未来房地产依然具有很大的发展空间,房价长期来看文中有涨的情况居多。

如果你在三四线城市,并且城市没有足够的产业和后续发展动力,则不建议继续加持房产,特别是要区分清楚收缩型城市,在房价平稳走低的情况下,加上M2的影响作用,买房子或许没有存钱划算。就像社科院预测的那样“部分三四线城市可能在一波上涨之后,出现房价下跌。”

在今后的购房过程中,要更加关注调控政策变动,如果你所在的城市调控严厉,例如出台限售政策,则买了房可能难转手。这样的政策是适合刚需购房的,抑制炒房者。

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