同一户型,为什么高层比低层要贵那么多?

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同一户型,为什么高层比低层要贵那么多?

同一户型不同楼层的价格为什么会不同?哪些因素影响了不同楼层之间的价格?这些因素是如何影响垂直差的?买房时又该如何去选择楼层呢?这些看起来很基础的问题,如果没做好可能会导致大量利润白白流失。

上次我们讨论了住宅价格体系中三个层级的第三个层级,从横向和纵向两个轴向将项目楼栋的栋均价进行分解,形成“平面差”和“垂直差”。由于篇幅所限,上一篇我们只讨论了“平面差”,现在我们来重点讨论“垂直差”。

下面我们通过以下几个方面来探讨垂直差的分布及其规律,并将这些规律反映到每个户型的价值中去,以便制定一套科学、合理的住宅价格体系。

01

与远眺的城市景观相关的垂直差

首先,我们明确一个概念——层差,所谓“层差”,就是同一户型上一层单位的单价与下一层单位的单价两者之间的价格差。同一户型的不同楼层的层差可以按固定数值逐层相加,这个固定数值的层差,我们称之为“基础层差”。在设置垂直差时,我们一般按基础层差的倍率进行,如果基础层差是50元/平,那么2个倍率就是100元/平,0.8倍率就是40元/平,以此类推。

远眺的城市景观是指远处的山景、水景和城市天际线等等,一般而言,随着楼层的增加,站得越高看得越远,视野越好城市景观就越美。我们以一栋32层的高层住宅为例来说明:

◆1层(底层):可能受外围老式低矮居民楼的遮挡,采光和视野较弱,且底层有潮湿和卫生的问题;

◆2-8层:同样可能受外围老式低矮居民楼的遮挡,视野较弱(如图);

◆9层:9层开始视线不受老式低矮居民楼的遮挡,视野豁然开阔,故层差有一个较大的“跳差”(如图);

◆10-25层:视野逐渐开阔,随着楼层的增加,可以看到近处的水景和远处的山景,逐渐达到最佳观景楼层(如图);

◆26-31层:同样视线开阔,也可以看到水景和山景,但有的购房者有“恐高”,对于26层以上的楼层接受度开始降低;

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