丁祖昱:高溢价土地频出,地价真的在涨吗?

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丁祖昱:高溢价土地频出,地价真的在涨吗?

四成左右地块利润空间尚可

由此看来,在近期成交的高溢价地块中,大部分地价只能称得上“缓涨”,即使在优质土地出让的刺激下,土地频频拍出高溢价,但受资金压力影响,实际土拍竞争激烈程度仍然相对较低。

与此同时,结合周边在售新房房价,2月一二线含宅地块成交溢价率TOP20的土地的利润空间尚可。

在高溢价之下,只有三成左右的地块地房比处于较高水平,房地差也比较小,未来盈利空间也比较窄。典型如福州的仓山金山绿轴旧改项目二地块,作为福州土拍中唯一的不限价地块,吸引了众多房企的参与,最终成交楼面价达到22254元/平方米,创下金山板块新高,但周边在售新房价格却在3万元/平方米左右,项目的盈利空间较小。

有四成左右的地块利润空间尚可,如地房比较高的北京昌平东小口限价地,虽然拿地成本价升至3.5万元/平方米以上,但地块上住宅销售限价均价约在5.9万元/平方米,房价地价之间仍有超过2万元/平方米的差距,就此来看,项目未来仍能保证一定的利润空间。

当然,在这20宗地中,也有盈利空间比较高的土地,比例约占有三成。这些土地的地房比低,房价地价差距也比较大,因此项目利润空间充裕。典型如北京大兴旧宫、通州台湖地块,虽然实际楼面价都在3万元/平方米以上,但周边在售新房房价都在6.5万元/平方米之上。

不论是从高溢价成交地块的地价走势、还是盈利空间分析来看,都说明当前拿热点地块大概率是比较划算的。

优质土地供应有限,高溢价不长久

值得注意的是,虽然从溢价率及土地成交均价来看,近期曾出现过一波高位,但进入3月之后无论是成交量、成交均价还是溢价率都出现了一定的下滑。

这主要是因为,从供应端来看,疫情下,部分城市纷纷转变供地策略,优先供应条件较好的土地刺激企业拿地积极性,稳定土地市场。随着疫情的进一步缓解,各城市也将逐渐恢复原本的土地出让节奏,整体土地市场也将回归常态。

对需求端来说,各大开发商在近期积极拿地,这在一定程度上是因为照往年惯例,房企都实行“当年投资当年销售回款”的运作模式,一般都会选择在年初拿地,然后在从二三季度起陆续推盘上市。因此对于各大开发而言,年初拿地热情原本就相比全年相对较高。

如2019年3、4、5月土地市场也曾出现过一波小阳春,其溢价率4月峰值甚至高达22.52%,甚至远高于如今2020年2月的11.3%。

由于疫情的反复和全球的爆发,虽然在优质用地供应的刺激下房企拿地意愿有所提升,但在疫情影响及资金压力下房企拿地态度也变得更加谨慎。

从目前来看,此次疫情对整体经济的影响已超过上一轮金融危机,所以可以预见,热门城市土地高溢价的现象不会长久,并且接下来的土地市场会面临比较大的压力,盈利空间较窄的地块或条件较为一般的土地会遭遇流拍风险。

(来源:丁祖昱评楼市)

文章来源:丁祖昱评楼市

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