管道被堵,楼上的业主需要承担法律责任吗?

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管道被堵,楼上的业主需要承担法律责任吗?

最近办理的一个案件,在现实中也比较常见。案情如下:当事人住在二楼,因公共管道堵塞,房屋多处出现漏水现象,造成房屋出现重大损失。多次跟物业公司和楼上的业主进行沟通,但都得不到有效解决。

这个案子的争议焦点在于:

当事人能不能向物业公司主张赔偿?

楼上的业主该不该承担法律责任?

按照一般人的思维惯性,物业公司存在过错,应当进行赔偿;而楼上的业主洗菜、上厕所等是日常必不可少的,谁家不要往下冲水,应该不承担责任吧!那么,这种思维是对的吗?

首先,了解下过往法院已经做出的判决:

内蒙古隆华物业服务有限责任公司与王春梅、呼布钦等财产损害赔偿纠纷

一审:其他业主(不包括原告)承担63%的责任,物业37%的责任

二审:维持

荆州市恩地物业管理有限公司、牟行蓉侵权责任纠纷

一审:物业公司70%,其他业主(不包括原告)共担20%;房地产公司是前期物业的委托者,对物业未加强管理,承担10%。

二审:物业公司与其它业主(不包括原告)各45%(原告放弃对其他业主的主张)。

郭冉、河南建业物业管理有限公司侵权责任纠纷

诉讼请求赔偿421865元。判决结果:被告物业公司管理失职,应当赔偿原告部分损失,其具体数额本院根据本案的具体情况酌定为6万元。其他被告每人补偿原告1万元外,剩余损失原告自行承担。

宋襄萍诉陈红、武汉蓝康物业管理有限公司、周腊梅侵权责任纠纷

物业不承担责任;业主(包括原告)根据公平原则均摊损失各10000元。

​天津浩辉物业管理服务有限公司、李某1物业服务合同纠纷

一审:物业公司60%,(物业未定期养护,出现问题未及时处理)

其他业主(不包括原告)40%(原告未主张对其他业主的赔偿)

二审:维持

其次,进行事实梳理。本案的当事人于与物业公司签订了《物业管理服务协议》,协议明确规定物业的权利义务。本案当事人房屋出现大面积漏水,物业未进行管理、维修,有相关的微信记录进行佐证。楼上的业主也未提出相应的证据来证明没有造成公共通道的堵塞。

最后,得出的结论是:

一、物业有限公司对房屋共用设施设备具有维护、修缮的义务,应负一定责任。根据物业合同,物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的管理和维护,共用的上下水管道属于共用设施设备。堵塞的管道属于物业管理的内容,物业公司应该定期进行维修管理,出现问题应当及时处理。但物业公司未按约定,未及时进行处理和定期维修,造成原告的财产损失,应承担一定责任。但如果物业公司进行举证,证明自己已经履行了管理、维修等义务,则可以主张无责。

二、楼上的业主,如无法证明自身不存在侵权行为,也需承担责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十条:“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为,其中一人或者数人的行为造成他人损害,能够确定具体侵权人的,由侵权人承担责任;不能确定具体侵权人的,行为人承担连带责任。”《中华人民共和国物权法》第九十二条:“不动产权利人因利用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。”的规定,二楼以上业主共用使用了公共管道堵塞导致的污水反渗,在无法查清责任人的情况下,所有使用人都可能造成堵塞,故应承担连带责任。

因此,该当事人可以向物业公司以及二楼以上共同使用公共管道的业主进行追责,维护自身的合法权益。作为楼上的业主,还是应当谨慎倾倒日常残余物!

作者:广东德纳(武汉)律师事务所 刘真

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