限价红盘迎来首套二手房成交 价格有惊喜 真正的市场考验还在后面

商报讯 交付仅1个多月，城北限价红盘滨运锦上湾成交了第一套二手房，还算不错的成交价格，让业主们悬着的心终于放了下来。

高架房保本成交 大盘品质是关键

8月6日，关于滨运锦上湾第一套二手房成交的消息在各大社交媒体上刷屏，一套位于高层组团5幢10楼的109平方米房源，以402万元的总价成交，不带车位，折合单价36880元/平方米。

商报记者第一时间向深耕大城北的资深经纪人马经理求证，得到了肯定的答复。马经理透露，这套房子最初挂牌价435万元，最终降价33万元，房东就是为了快点成交。

对于房东来说，降价成交的策略可谓明智。402万元的成交价，比3年前378万元的新房买入价小幅上涨了24万元，算上资金和税费成本的话，基本上属于平进平出。

虽然没有赚钱，但是要知道，在这个“交付就破发”的市场大环境下，对于偏刚需的项目来说，能够做到全身而退就已经很不容易了。

而且这套房源位于整个小区的东区高层组团，紧邻上塘高架，虽然安装了三玻两腔双钢Low‑E中空玻璃，但在噪音和景观方面相较其他组团还是存在明显硬伤。如果不是价格到位，要想找到接手买家还真不是简单的事儿。

而对于滨运锦上湾的全体业主来说，交付后“踩踏式出货”的担忧在这一刻得到了释放。作为当年六开六摇的超级红盘，滨运锦上湾共有1257套住宅房源，投资客占比不在少数，如今最普通的房源都能保本售出，其余条件更好的房源价格自然更有提高空间。

当然，对于业主们来说，更大的底气来自项目本身品质和配套。滨运锦上湾总体量高达52万平方米，除了住宅之外，还自带约11万平方米的商业、约9000平方米的公园和幼儿园。同时，还是文澜二小和文澜实验中学（慧澜校区）的学区房，对于年轻家庭来说，可以一步到位解决未来多年需求，是非常不错的选择。

而且，滨江的大盘品质在这里得到了充分展现。“很多客户来现场看房以后，一下子就被整个环境给吸引了，泳池、园林、公园，包括外面的运河，都非常舒适，”马经理说道。

多个项目即将交付

内外竞争更加激烈

不过虽然开局还算不错，但是对于滨运锦上湾来说，接下来的考验依然严峻。

这种考验，一方面来自小区自身，内部竞争非常激烈，交付才1个多月，就已经挂牌了90多套二手房，随着更多投资业主办出产权证，挂牌量还会增加，价格仍然存在下探可能。

就在这两天，大城北的经纪人们又在主推近锦上湾一套109平方米高层房源，楼层比10楼还好，带车位总价420万元。如果把车位按照买入价计算的话，已经处在破发边缘。

杭州贝壳的数据显示，目前滨运锦上湾挂牌均价50466元/平方米，不过细分来看主要是洋房带高了整体价格。目前，洋房报价基本都在5万元/平方米以上，最高甚至报了7.4万元/平方米。而高层则普遍在4万元/平方米上下浮动，基本持平买入价。

另一方面，更大的考验来自小区外部。运河新城在这几年迎来了新房集中开发，陆续交付了10余个项目，光是锦上湾所在的核心区，就有河映云集、云澜天第、河语光年、上河公园里、天阅云合源等小区，不算锦上湾就已经有近300套二手房挂牌量，大多数房源挂牌均价基本都在“4字头”，跟锦上湾形成同位竞争。

而且，接下来运河新城还有多个项目共计上千套房源要迎来交付，为本就供大于求的二手市场带来更大去化压力。

对滨运锦上湾影响最大的，就是它北面一路之隔的滨运锦绣里，同样是滨江开发，同样是大盘，一共有1320户。而且，它也是摇号红盘，曾经在2024年创下七开七罄的热销成绩，最低中签率保持在10.13%—13.9%，投资客占比不低。按照计划，滨运锦绣里将在今年底明年初交付，届时无疑会对整个板块二手房形成新的冲击。