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年报观察 | 城更赛道潜力仍存 但锦和商管去年表现有压力

外部压力

具体业务表现上，作为国内城市更新领域的头部企业，锦和商管主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

2024年里，公司新增外拓3个项目，续约1个位于徐汇区核心地段的承租运营项目，确保基本盘的持续稳定。

据了解，该公司业务经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营，得益于年内新增外拓与项目续约，截至2024年末，锦和商管在管项目数量73个，在管面积约140万平方米，较2020年上市初期实现翻倍。

目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。分行业来看，商务服务业全年营业收入10.08亿元，其中租赁收入7.48亿元，物业服务及其他收入2.59亿元。

分地区来看，上海地区营业收入8.32亿元，杭州地区0.60亿元，南京地区0.21亿元，北京地区1.14亿元。

值得一提的是，2024年商办租赁市场需求疲软，核心城市新增供应量增加，租金单价和出租率双降，业主以价换量的情况仍较为普遍。

与此同时，世邦魏理仕数据显示，2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应，同比增长近七成，需求端虽有边际改善，但幅度有限。供应大幅增加，需求增长缓慢，将加剧市场竞争，给办公项目出租率和租金水平带来更大压力。

外部环境不确定性加剧的环境下，锦和商管在管物业主要位于上海、北京、杭州、南京等核心城市，一定程度同样受新增供应与需求疲软的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，致使整体收入增长乏力。

财报中披露，为提升园区出租率，锦和商管通过优化招商策略、提升园区服务等举措，在部分项目上维持了较高出租率。同时，通过维护存量租户、提升物业服务水平，部分成熟期项目出租率保持在行业高位。

此外，公司持续盘整项目组合，对部分小体量项目到期不续，优化管理成本，集中资源聚焦高效益项目。

目前其租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。锦和商管通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，以吸引创意产业的企业。

与此同时，政策持续加码城市更新，为该公司提供长期稳定的需求支撑。锦和商管表示，未来将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。

总体而言，锦和商管通过调整项目组合、优化招商策略应对挑战，长期仍看好城市更新赛道的发展潜力。但值得注意的是，2024年公司收入微降，盈利能力显著承压，核心业务亏损暴露经营挑战，依赖非经常性收益及现金流管理维持账面利润，未来需重点关注存量项目出租率修复及新项目爬坡进展。

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2025 04/02 23:52 瘦子财经 明珠号

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