政治局会议深读｜存量房产如何消化？增量住房有什么优化方案？

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，意味着政策将从需求端出发，关于“去库存”的系统措施在接下来几个月中会逐步落地。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存，并和新房去化实现良性循环。

李宇嘉指出，当前，存量已成为主体，二手房挂牌量、交易量都比新房大。而且二手房去化周期远比新房要长，热点城市普遍在3年以上。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，去库存工作是各城市房地产工作的中心任务，也是各大房企经营的生命线。做好库存工作，才能真正促进各城市市场交易的复苏和提振，也有助于更好促进房企资金回笼和风险防范化解。去库存需要有新思路和精准策略，即将二手房挂牌因素纳入到新房去库存的思考范畴。一方面，二手房挂牌量太大，对于新房而言也容易分流相关市场需求。另一方面，二手房若不积极去化，也影响房东售房和换房，进而也使得认购新房的支付能力明显偏弱。

根据上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》，今年3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为 25.3 个月，其含义是：按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要 25.3 个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为 12-14 个月。这就说明当前去化周期明显偏高，其对房企去库存和资金安全状况等都容易产生困扰。