未来科技城核心区地价回落至2万元/平方米 高库存逼退开发商？

7月28日，余杭区未来科技城核心区出让两宗宅地，成交结果出人意料。

两宗地楼面价仅略高于2万元/平方米，均由台州伟星房地产开发有限公司竞得，而近期该板块新房售价约4万元/平方米。

此番低价成交，不仅反映了开发商对后市的审慎态度，也在一定程度上对板块新房市场形成压力。

这两块地挨在一起，位于未来科技城较核心的位置。北面一路之隔就是云城板块，南面不到1公里是余杭区政府和浙大一院总部。交通方面，两宗地块步行到地铁3号线文一西路站约400米，离杭州西站也很近，不管是坐高铁还是开车上运溪高架、文一西路都很便利。商业方面，除了紧挨着宝龙广场，附近还有EFC欧美金融城，未来还有龙湖云城天街，吃饭、逛街、看电影都不缺去处。

其中一块地是纯住宅用地，总建筑面积约7.5万平方米，成交楼面价20623元/平方米，溢价率11.5%。

另一块地约6.4万平方米，除了住宅，规划了不少社区配套设施，包括社区卫生站、文化活动室、体育活动室、居委会、党群服务中心、居家养老服务中心、残疾人康复站、社区食堂、托育机构、儿童成长驿站等，容积率2.2，成交楼面价20617元/平方米，溢价率15.8%。

地块周边都是科创园区和总部大楼，高收入人群集聚，住房需求和购买力都比较强劲。

不过，这两块地未来入市，面临的竞争压力同样不容忽视。

目前板块内在售新盘较多，比如云城的咏舟府、云杭里，未来科技城的元序，五常湿地南的天奕。

接下来还有多个储备项目待开盘，包括枫丹玫瑰园、滨江和绿城联合开发的项目，以及建发的两个低密项目等。

有业内人士算了笔账，现在未来科技城在售楼盘加上已出让未开盘的储备地块，总的住宅存量有约56万平方米。而过去3年，这里平均每年能卖掉约28万平方米。

换句话说，在行情稳定的情况下，现有的库存差不多就要卖两年。

这或许就是开发商对新出让的两宗核心宝地不敢喊价的原因——当供应持续放量、竞争日趋白热化，单纯依赖地段和配套已经不足以确保胜出。

而对于本次拿地的房企伟星来说，接下来怎么在产品上做出差异化，在激烈的竞争中突围，就更需要花心思了。