法拍中承租人的优先购买权

说法三：

先查封后租赁 承租人不享有优先购买权

王传伟：在执行工作中还遇到过“房屋租赁前已经被人民法院查封”的情况。

比如有这样一起A公司和B公司的借款合同纠纷案，执行过程中，法院查封了被执行人B公司名下的房产，该处房产被法院查封之后，被执行人B公司又擅自将该处房产出租给了案外人C。

后来，法院在准备对这套房产进行拍卖时，案外人C向法院提交了他与被执行人B公司的租赁合同，要求主张优先购买权。

在这种情况下，我认为案外人C是不享有优先购买权的。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

承租人在人民法院对被执行人名下的房产进行查封之后，与被执行人签订租赁合同，这是一种典型的先查封后租赁的情况。

被执行人在执行程序中就已被查封的财产设立这种权利负担，是有碍执行的行为，无论他的租赁行为还是租赁合同，均不得对抗申请执行人。

因此，在司法拍卖的时候，也就无需再考虑他的优先购买权了。

吴斌：我也同意这一观点，另外我再补充几点。

首先，查封是法院基于国家的公权力，对被执行人采取的强制性的执行措施，它具有对世的效力。

其次，法院在查封现场，要张贴封条和公告，同时还要通知登记机关办理查封登记手续，因此具有相当强的公示力。

最后，被执行人在法院执行过程中，擅自出租已被法院查封的房产，会妨碍法院处置资产，同时房产上带有租约的话，也会对房产的评估价值产生一定的影响，不利于债权的顺利实现。

所以，在先查封后租赁的情况下，承租人与和出租人签订的租赁合同，不得对抗申请执行人，法院可依申请或者依职权解除承租人对房屋的占有或者排除其妨碍，那么在这种情况下，承租人还主张优先购买权，法院当然不予支持。

文/图均据《上海法治报》