法拍中承租人的优先购买权

本文转自：青海法治报

我国民法典第726条规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

而在司法拍卖程序中，常常会遇到一些特殊情况，比如同时存在承租人和次承租人、房屋租赁前已经被人民法院查封等，此时该如何适用优先购买权的规定呢？

说法一：

次承租人

不享有优先购买权

上海第一中级人民法院执行局二级法官助理李卓宏：我国民法典第726条规定：出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

在执行案件中，经常遇到一个租赁房屋上既存在承租人，又存在次承租人的情况，对于他们是否都能享有优先购买权存在不同观点。

上海徐汇区人民法院执行局办案团队负责人王传伟：第一种观点认为只有承租人享有优先购买权；第二种观点认为只有次承租人享有优先购买权；第三种观点认为承租人和次承租人都享有优先购买权。各种观点都有一定的理论基础和判例支持。

我个人比较倾向于第一种观点，也就是只有承租人享有优先购买权，次承租人不享有优先购买权。因为我们都知道，优先购买权是一项法定权利，是专属权，我国现行法律并没有明确赋予次承租人享有优先购买权。

合同具有相对性，租赁合同的当事双方是出租人和承租人，并不包括次承租人，因此法律并没有明确赋予次承租人享有优先购买权。