新华保险重资接盘万达广场 “扫货”商业地产有何逻辑？

例如2024年11月，丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）进行股权变更，引入中银三星人寿和南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）（简称“太保鑫汇致”），分别持股9.07%、9.07%，对应出资额均为5亿元。太保鑫汇致由太保寿险持股99.98%。基于此，中银三星人寿、太保寿险间接持有万达广场项目。

博多项收益

近年来，市场上优质非标项目较少，险资非标投资规模有所下降。而万达广场又属于成熟的商业综合体，或能够提供稳定的租金回报。

另外，据业内人士称，部分险资此前持有万达相关债权，接盘万达广场项目不排除有债务置换的可能。2024年12月底，融创中国提起对万达的仲裁，要求万达支付95亿元的股份回购款。2024年10月，苏宁易购对万达提起仲裁，要求万达支付50.4亿元股份回购款。2024年10月10日，永辉超市因未收到股权转让款提起仲裁。

根据万达商管披露的财务数据，截至2024年9月30日，万达商管拥有货币资金约151.15亿元，但公司短期借款约38.89亿元，应付账款约109.73亿元，一年内到期的非流动负债约400.84亿元，长期借款约1064.6亿元，应付债券约61.91亿元，负债合计约2990.3亿元。

据市场人士分析，一方面，房地产经历了一轮调整后，部分大型房企面临资金压力，出售旗下资产的意愿较强，当前出售价格较低，是险资买入的时机。另一方面，商业地产通常具有较好的增值潜力，险企可以从中获取更多的投资价值和收益，因此不动产项目的配置价值逐渐体现。

实际上，保险公司增配商业不动产，很大程度上并不是为了其短期的业绩弹性，而是为了应对利率下行。

目前险资主要以配置债券为主，但是随着利率中枢的不断下降，10年期国债收益率已经下降至2%以下，为了维持投资收益率不下滑，保险公司不得不增加一些非标项目的投资，博取相对较高收益。

据悉，险企投资房地产所获收益方式，包括商业体运营收益、出租房地产收益、与房企合作获取投资分成收益等。

据新华保险2024年半年报，投资性房地产租金收入为1.67亿元，较2023年同期增长4.4%。

2024年上半年，中国平安净利润746.19亿元，其中，投资性房地产租金收入同比增长15.39%。

2024年上半年，中国太保投资性房地产租金收入3.46亿元，中国人寿上半年投资性房地产净投资收益为0.57亿元。

截至2024年6月末，保险资金投资组合中不动产投资余额为2074.25亿元，在总投资资产中占比4%。

国家金融监督管理总局发布的《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》要求，保险公司开展不动产投资，要关注资产负债错配风险、市场风险等。

多位人士认为，未来保险公司投资商业地产的现象可能还会继续，投资占比还有上升空间。