租金跌回十年前，房东破防，租房时代真的来了吗？

保障性租赁房、配售型保障房的推出，对打工人来说无疑是利好的。

此外，这一轮租金下滑也受到经济波动、收入预期偏低的影响。

据经济观察报梳理，去年共有15个省份公布了财产净收入增速，其中北京、江苏等5省份出现了负增长现象。过去三年，北京财产净收入均为负增长。

租金是经济发达地区居民财产性收入的主要来源之一，租金下降，财产性收入更加难涨起来了。

在租金大跌的情况下，三个信号极为值得关注。

第一个趋势是，租金房价比提升了，住房租赁投资回报率有所提高。

据中指研究院，2024 年11 月，50 个重点城市住宅租金房价比为 2.12%，较 2023 年 12 月（2.03%）提升 0.09 个百分点，其中常州、东莞、徐州、武汉城市提升幅度较为显著。

因此，有人觉得投资客的春天来了。

为什么在租金下滑的情况下，租金房价比反而有所提升？其实是房价跌幅更高了。

把时间线拉长到2008年，就变得非常清晰。十六年来，主要城市的租金回报率呈现大幅下降的趋势，近期才有所回升。这是因为2008年以后房价大涨，涨幅明显超过租金。如今，回报率小幅提升，主要是受到房价下滑的影响，让分母由大变小了。

这种情况下，投资客选择先不出手房子，转向出租来减少损失，所以涌入租房市场的房子又变多了，租金更难涨起来。

第二个趋势是，租金回报率超过存款收益率，我们重新迎来“买房收租”的时代。

去年8月，央行在《2024 年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨， 租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上， 将高于多数资产回报率”。

不过，现在来看，实现仍需要一定的时间。

当前，存款利率迈入“1”时代，租金回报率与存款收益率看似相互较劲，实则有点“菜鸡互啄”的意味。租金回报率能超过存款收益率，只是因为存款收益率太低了。

第三个趋势是，对于年轻人来说，“租房时代”真的到来了。

租金下滑，租房市场对年轻人更加友好。不过，经济震荡期不少年轻人，也出现了“向下换房”的趋势。

中指研究院调查显示，60%的受访租客表示在本次租约到期后计划换租。 对于租客而言，排名前三的换租原因是：市场租金下跌想要换租更便宜的房子、工作变动及收入预期降低。

可见，不管是房东还是租客，大家都不容易，而租金是两端同时发生变化，所导致的结果。

从这个角度来说，打破房价下滑-租金下跌的循环，需要更强有力的提振经济的举措。

租金下跌，既是经济周期与政策调控的果，亦是社会结构转型的因。 对年轻人而言，它释放了更多可能性；对资产价值而言，它宣告了粗放增长时代的终结。大势所趋，我们唯有顺势而为。