物管擅自更换门禁并增设欠费播报功能 小区门禁成了“催费喇叭”？

此外，如果每次出入小区都通过播报催缴，即使有真实债务存在，这种催缴频率也超过必要的限度，也会造成日常生活的过度干扰，容易激化双方矛盾，反而不利于问题解决，同样是不适当的。

那么，若物业服务质量不达标，业主是否有权主张减免物业费？业主如何收集证据证明物业公司未履行合同义务？

吉林良佐律师事务所主任尤金堂介绍，业主有权主张减免物业费。根据民法典第九百四十四条第一款，“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。但若物业公司未按约定提供服务（如服务存在瑕疵），业主有权主张减免物业费。业主需收集物业公司未履行合同义务的证据，具体包括：

（1）服务瑕疵的直接证据：如小区消防设施损坏的照片/视频、公共区域卫生脏乱的记录、电梯故障未及时维修的凭证；

（2）业主的催告记录：如向物业公司发送的整改函（书面/微信）、12345投诉记录（需保留投诉编号及回复）；

（3）第三方机构的证明：如消防部门的《整改通知书》、街道办/居委会的检查报告；

（4）物业的公开信息：根据民法典第九百四十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，业主可请求公布“物业服务履行情况”“维修资金使用情况”等资料，若物业公司拒绝公开，可通过诉讼获取；

（5）同类案件的判决：如小区其他业主与物业公司的诉讼判决，可证明物业存在普遍服务瑕疵。