商铺漏水多年 “修不好”也“退不了”？“可修复”与“可退房”的法律界限在哪里

从索赔到要求退房

解除合同为何未被支持？

记者在张岚提供的多份《法院判决书》中看到，2022年6月，张岚及家人首次将开发商及物业公司诉至西安市碑林区人民法院，要求赔偿因漏水等造成的财产损失44238元及租金损失237600元。

审理中，法院委托陕西某公司进行司法鉴定。2022年11月出具的《工程质量司法鉴定意见书》明确指出：“涉案房屋漏水的原因是屋面防水渗漏造成的。”法院认为，房屋长期漏水是客观事实，确实造成了损失，但鉴于原告未明确损失具体构成且未交纳鉴定评估费用，导致损失鉴定无法进行，酌情认定财产损失3万元。同时，考虑到商铺的商业用途属性，长期漏水必然导致租金收益减损，酌情认定租金损失4万元。综上，判决开发商向原告支付共计7万元赔偿，并按要求维修房屋。

张岚说，“面板上装灯打孔就流水，说明屋面已经完全被水浸透，长时间浸泡，房屋结构一定有被锈蚀的情况。”2023年，张岚和家人再次起诉，要求解除《商品房买卖合同》，并判令开发商返还其已付房款、资金占用利息、各项税费、贷款利息、装修费等费用。被告开发商辩称，合同未约定解除条件，漏水问题属于可修复的质量瑕疵，并非主体结构质量问题，不构成根本违约，不符合法定解除条件。

法院认为，根据相关司法解释，合同解除仅限于“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形。本案中，鉴定报告明确问题不属于主体结构质量问题，且房屋目前仍能出租使用，说明漏水问题尚未达到“严重影响正常居住使用”的程度，不构成根本违约。因此，对原告解除合同、返还购房款的诉请不予支持。