商铺漏水多年 “修不好”也“退不了”？“可修复”与“可退房”的法律界限在哪里

张岚告诉记者，她和家人对于鉴定机构资质及出具的结果并不认可，“鉴定并没有相关的数据参数的支撑，此外，由于开发商没有及时提供相关设计施工资料，鉴定机构也难以确定商铺后期是否会出现安全隐患。”张岚说，目前她仍在通过法律程序维护自身权益。

>>律师说法：

商铺漏水维权多年，折射出商品房质量维权中的普遍困境与法律难点。业主的退房诉求为何得不到支持？法律如何界定“根本违约”？当保修期遇上持续问题，责任如何认定？

“可修复”质量瑕疵

与“可退房”严重问题的法律界限

华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

“房屋主体结构是指如地基、梁柱、承重墙等在房屋建筑中能承受作用的平面或空间体系。主体结构质量不合格通常指沉降不均匀导致的楼体倾斜、混凝土强度不够、影响安全的墙体或楼板裂缝等问题，这些缺陷直接威胁房屋的安全性和稳定性。”朱长江说，房屋质量问题严重影响正常居住使用是指房屋质量问题导致无法满足基本居住需求，如严重漏水、墙体开裂危及安全、空气污染超标、基础设施无法正常使用（如水电煤气故障）等，需结合具体使用功能和安全标准综合判断。一般需达到实质性影响居住舒适性、安全性或功能性的程度，区别于局部渗水、轻微裂缝等一般质量问题。