商铺漏水多年 “修不好”也“退不了”？“可修复”与“可退房”的法律界限在哪里

案例中，法院驳回张家关于退房的请求，本质是在“交易稳定性”与“业主权益”之间寻求平衡。商品房交易涉及金额大、法律关系复杂，若仅因可修复的质量瑕疵就解除合同，可能引发交易秩序混乱。本案中，鉴定报告确认漏水问题可通过维修解决，故法院优先支持修复与赔偿的解决方案。

有一种情况下开发商的维修义务

不受保修期届满限制

朱长江介绍，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

根据上述法律规定，屋面防水工程的最低保修期限为5年，但该期限的适用有前提——质量问题须在保修期内首次出现并报修。本案中，张岚在交房办理手续时就发现渗水痕迹并向开发商提出，漏水问题在保修期内已明确存在且主张了权利。此时，开发商的维修义务不受保修期届满限制，需持续履行至问题彻底解决。

“当事人张岚证据意识清晰、维权方式合法有序、坚持主张权利，值得同样遭遇的维权者借鉴。”朱长江建议，可以进一步固定证据：持续做好每一次漏水的照片、视频记录，记录时间、程度和造成的损害。保留所有与物业、开发商的沟通记录（微信、短信、通话录音）、维修单据和费用凭证；理性评估诉求，鉴于目前的司法实践，对于“退房”的诉求需有非常充分的证据支持。可以将重点放在要求彻底修复和索赔因此造成的全部经济损失上，包括租金损失、装修材料及人工费损失、物业费损失等。若当事人对人民法院委托的鉴定部门所作鉴定意见有异议，可以申请重新鉴定，重新鉴定的情形主要包括：鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格的、鉴定程序严重违法的、鉴定结论明显依据不足的，以及鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。

华商报大风新闻记者 于震

来源：华商网-华商报

编辑：方正