楼市信心正在回来

现在房企的杠杆普遍下降，还能在土地市场上举牌的，普遍都是真金白银的下注。

第二点，客户的犹豫期在缩短。

这个现象的原因稍微有点复杂。

主要是因为“市场的有效性”在起作用。市场开始有效，来自三个方面：

一是新房回归市场定价机制，开发商可以拿出策略、产品去匹配需求。同时没有了“限价房”等直接作用于价格的政策产品冲击，需求端的预期变清晰了。

二是二手房作为重要的价格和保值参照，前几个月成交量大涨，提供了足够的样本，一些客户在分析了不同板块的房产价格坚挺程度之后，产生了“外换内”、“旧换新”需求，低价出售的资产，也引起了一波刚需入市。

此外，有真实买房需求和资产置换需求的客户，行动加快了。特别是改善、置换需求，因为有“好房子”的冲击，老房子和新房子之间的产品代际差太明显，出于资产安全考虑，在加速“卖旧换新”。

对于“资产折旧”，最为敏感的群体是持有大量房产的有钱人，上海去年和今年卖得最好的是144平以上户型，也间接证明了这点。

微信的搜索指数是很直观的反映（关键词是“买房”）。2024年“517”、“930”两个节点快速上升，去年底至今持续上升。

图源：微信

但需要注意的是，全国市场局势并不会彻底反转。

接下来，市场会区别对待不同房企，房企会区别对待不同城市。

在开发商眼里，北京、上海的地大部分可以无脑拿，是重仓区域；成都、西安、杭州的地可以拿，值得加仓；南京、长沙等重点二线城市的地，需要挑着拿，要看地段够不够好、符不符合自己现有产品系定位。

大部分三四线城市仍然是低气压区，不值得把有限的资金投进去。

还有一点：地产项目进入了一种新的“跑得快”游戏。

如果一个新项目首次开盘能火，那么它大概率会继续火下去。如果首开冷了，不大降价换量基本就救不活了，一代一代新产品出来会把老项目一层一层压下去。

所以，他们的姿态变成了：起步就开始冲刺。