对话中邮基金韦谊成：公募REITs也要经历周期

搜狐财经与韦谊成对话精选

搜狐财经：目前已有的公募REITs产品主要有保租房、物流仓储、能源、高速公路品类，哪种品类的REITs产品更受机构投资者青睐？背后原因是什么？

韦谊成：海外REITs市场，发展比较好的是美国、日本、新加坡市场，底层资产大多是商业物业，如商场、酒店和数据中心等。国内结合我们自身的国情，因为主要的投资是政府投资不是民间投资，所以REITs也存在一些像高速公路、能源、物流仓储等项目。

但就目前而言，投资者比较青睐的可能是保租房、物流仓储和能源类项目，原因在三个：

第一，保租房在一二级上市估值折价率比较高，原则上要低于周边的租金，一旦上市后，租金按照市场化会有上升，投资者如果一开始能进入，安全系数比较高。

物流仓储的定价权原先都在外资手中，运营会比较规范一些，整个招商引资包括租金收益率，均是站在运营的角度，大家觉得更规范一些；而能源项目如新能源、电力等，收益保障性更高一些。

所以投资者对这类型项目会比较青睐，是从估值、运营规范程度和收益保障的角度来评估的。

高速公路最大的问题在于，基本上都是收费还贷公路，车流量也受环境影响，是受宏观环境影响最为明显的一类资产；同时，高速公路reit的单体规模比较大，要托起它的价格可能会更难，对于投资者来说，这类资产会再考虑一下。

搜狐财经：对于首批消费基础设施公募REITs如何看的？

韦谊成：中邮基金深度参与首创奥特莱斯REIT项目，后面因为种种原因，最后华夏做了管理，但前期的监管沟通、项目整体方案设计，税务包括港股分拆上市，以及原始权益人的设计都是我们来做的。