对话中邮基金韦谊成：公募REITs也要经历周期

第二，据我了解，很多企业基本上把扩募资产都定位在一线城市，相当于未来要注入更好的资产，极有可能会推动价格再往上走。

搜狐财经：机构选择公募REITs投资标的，筛选标准是怎样的？

韦谊成：首先看区域经济以及资产本身表现，根据地方政府的规划大概有一个判断，比如说区域投资增速、人口结构以及消费水平等到什么水平，结合当地的金融环境、是否有历史包袱及企业动机等，从各方面去看某一类资产，然后再聚焦分析资产的折现率、业绩增长和估值模式是否合理。

其次，看投资人结构，比如原始权益人持有占比，各类型投资人持有份额的占比构成，筹码结构以及市场对该类资产的观点。总体来看，就是从宏观角度、估值角度、基本面角度以及流动性角度，我们会有一个建模，然后用建模的估值，与其这身的估值相比，分析其空间大不大，风险大不大，之后再做判断。

搜狐财经：机构在遇到市场波动时，一般是如何应对的？

韦谊成：目前投资REITs主要还是战配，战配是有锁定期的，期限为一年，有些锁定期更长，为30多个月，所以拿战配的时候一般就锁定了，是无法做这个事情的。

还有一类就是FOF基金，REITs本身它是个基金，那么我们也会去二级市场去投REITs，这就会涉及到波段风险。但我个人认为，REITs现在做波段的可能性非常小，因为流动性不好，交易量也不好，基本上如果你拿的比较多，要出手其实挺难的，那么总体还是长期持有为主。

因为REITs的派息率非常高，90%收入原则上都要派息。从这个角度来说，派息率如果能到5%左右，收益就很好，未必要赚它的波动收益。